大型ショッピングセンターが売却されれば、外国人投資家は撤退するだろう

大型ショッピングセンターの投資家は最も難しい時期を過ごしている。トルコにある合計４１２の大型ショッピングセンターのうち３０％を外国人投資家が所有している。投資家は銀行に約１５０億ドルの負債がある一方、賃貸料が新たな施策によって外貨からトルコリラ払いに切り替わり、負債返済を危機に陥れた。負債が原因で多くの大型ショッピングセンター経営権が銀行に移る危険がある。

アメリカの商業不動産投資運営会社であるジョーンズラングラサール株式会社トルコ支社長アヴィ・アルカシュによると、現在まで銀行によって買収された大型ショッピングセンターはない。しかし、近い将来、多くの大型ショッピングセンターの経営権が銀行に移る可能性はある。特に、外国人投資家が所有する商品の売却を模索していると述べたアルカシュ支社長は、外国人投資家が不透明と不安定を理由にトルコの不動産市場から現在距離を置いていると強調した。同支店長は、以前には大型ショッピングセンターへの投資の回収は８年から１０年かかったが、現在この期間が４０年までに延び、金利が上昇している時期に誰もこの分野の投資を行わないと述べる中、同氏とトルコの商業不動産市場と大型ショッピングセンターと組織小売業の将来について話し合った。

■トルコの印象は悪くなった

‐２０１８年も終わりに近づきました。商業不動産の観点から今年はどんな一年でしたか。

条件は徐々に厳しくなり国内投資家にとっても外国人投資家にとっても厳しい一年だった。外貨の急激な上昇は、特に、組織小売業を隅に追いやった。消費者の信頼も下がり状況は困難になった。一方で破産宣告の波も悪い印象を与えた。２０１９年も困難で問題が多い可能性がある。このことは全ての投資家を異なるシナリオに導いている。この危機からどのように脱するのかを彼らは見ている。

最近、トルコを外部で説明する際により多くの困難を被っている。トルコの印象は、実際よりも悪い。これを解消するため一連の努力をこの部門で働く者は一丸となって行う必要がある。

■最も悪いのは不安定さ

‐なぜトルコの印象は崩れたのか。

２０１２年から２０１３年においてイスタンブルは投資をしたい都市の間で上位だった。トルコの不動産部門は外国人投資家に興味を持たれていたが、最近の不透明さと不安定さが原因で投資リストの下位に落ちた。もちろんこれによってトルコに投資と行っていた外国人投資家もトルコから離れるというシナリオが加速している。国にとって外から見た際に不安定に見えることほど悪いことはない。経済的な措置を正しく時宜に適って講じ、一連の異なる意見の代わりに経済的な規則が働けば、その時は実業界の信頼と士気が上がり、投資は継続されるだろう。現在、人々は明日がどうなるかわからない環境で新しい投資を呼びこみ、新しい店を開き、新しいオフィスを持つことを望んでいない。企業は縮小化し、小さなオフィスを目指している。これは危険である。

‐近い将来トルコから出ていく投資家もいるのか。

感覚的に外国のメーカーはトルコについて深刻に議論しているのを知っている。過去には、こうした外国のメーカーは、私たちのところに、イスタンブルに会議に来ていたが、現在は私たちが彼らのところに行っている状態である。小売りと不動産といった業種である。賃料料がトルコリラ払いに変えられたことは、外国人にとって障害となる要素である。さらに銀行への負債を外貨で支払い続けることが、投資家に圧力を生んでいる。この圧力は国内投資家にとっても同様である。現在、２年間賃料がトルコリラによって払われることになっており、年一回値段の見直しが行われる。現在、投資家はこの状況をからの脱出ルートを探している。なぜならば、外国企業は年末にバランスシートを本社にその国の通貨で伝えなければならないからだ。現在このバランスが崩れている。

■片方のみを監視しないでほしい

‐賃料をトルコリラ払いに変更する際に、投資家たちの意見は聞き入れられなかったのか。

とても早い手続きだった。投資家の意見が法律が出る前に取り入れられていれば、より健全な施策が行われたろう、状況をよい方向に向ける必要がある。私たちは、新しい枠組みを生み出す必要がある。小売業者あるいは資産家だけを監視する、あるいは銀行のみを監視して施策は行うべきではない。必ずや、この問題を関係者すべてを動員して、つまり、資産家と貸主とともに銀行も加えることによって解決しなければならない。これを立法機関も支持する必要がある。現在、４１２の大型ショッピングセンターがあり、このうち３０％が外国資本である。投資家には１５０億ドルの負債がある。現在、資産が減少し負債回収を始めると債務不履行の問題が生じる。今日までトルコでこの分野は銀行家にとって最も問題が少なく最もリスクが少ないと言われた分野であったのが、今では大型ショッピングセンターの投資家は、銀行にとって深刻な脅威に変わりかねない。

■取り戻すのは４０年

‐実際、脅威となっているのか。負債を返済できなようなリスクがあるのか。

私たちはそこに向かっている。４１２の大型ショッピングセンターのうち１００から１２０が銀行の管理下に入れば、立ち行かなくなる。支払うことのできる賃料、継続できる賃料の水準を見つけなければならない。このため、双方の側が一生懸命やる必要がある。大型ショッピングセンターは資金、訪問者数を増やさなければならない。もちろん小売業者は、困難の中、船をこぎだすという問題を抱えている。しかし、ここで全ての責任を資産家のみに委ねるべきではない。なぜならば、資産家も受け取った全ての賃料を利益として直接懐に入れるわけではない。この種の投資を回収する期間は、以前には８年から１０年と言われていたが、今では４０年にまで延びている。４０年も回収かかる投資に、特に金利もこれほど上昇している時期に、誰も投資家に投資を呼びかけることはできない。現在、中規模の大型ショッピングセンターでさえ１５００人を雇用している。この投資の魅力を逃すわけにはいかない。このインフレ論者の圧力が続いている間、基本的な脅威は次のとおりである。あなたは、昨日、銀行からそのローンを借りて担保を示した。あなたが示したものの価値は下がっている。昨日１００ドル借りるのにあなたの不動産が３００リラだったのが、現在は５０ドルに下がっている。ローンの担保が見つからないといったとても深刻な状況である。

ローンの担保がなければ、銀行が二の足を踏むのは当然である。そこでローンを行うか返済を延期しなければならない。これを行う時も可能な限り資産家が支払うことができないローンのため資産を銀行に差し押さえられないようにすることが必要である。大型ショッピングセンターの経営権を銀行に与えない体制を築く必要がある。

■法的な条件
‐外国人の印象を変えるために何をする必要があるのか。

絶対に国際的な活動、会議をより多くトルコに誘致する必要がある。外国人は、法制度を見ている。非常事態宣言が解除されたが、トルコの法制度は、歩む中、試合中に変更されるという問題は外国に伝えられる。安心、安全、法的な秩序をしっかりと整えれば、より多くの投資が見込める場所になるだろう。

■ローンを払えないリスク

‐現在、経営権が移った大型ショッピングセンターはあるのか。

現在はない。しかし、危険はある。現在、外国人投資家は所有する大型ショッピングセンターを売れば出て行くだろう。２０億ドルの負債があるグループの賃料を受け取る際に支障が生ずれば立ち行かなくなる。もはや善意も悪意も入り乱れている。困難な状況に直面する小売業者もいる。しかし、破産宣言を機会と捉え悪意をもって利用する者も現れうる。

‐この部門で短期的にどのようなリスクが考えられるか。

ローンを支払えないリスクが最も大きな問題である。経費が上昇していることが２番目の問題である。現在、投資家たちが言うには、ビルを壊したならば中の鉄筋のほうが高いということだ。以前に大型ショッピングセンターの売却の仲介を行ったが、土地は大型ショッピングセンターよりも高かった。このことも投資家たちにこの投資は損害を被るという印象を与える。その時この分野から撤退する。

大通りに面した店舗では、とても深刻な引き上げを経験している。賃料をどのようにトルコリラに両替するのか、トルコリラがインフレに勝らない中。私は暗い将来を描きたくはない。しかし、わたしたちは消費を増やさなければならない。人々が失業しているならば消費は増えない。経済のタイヤを回す必要がある。人々が明日に信頼を感じるならば、その時はより多くの消費がされるだろう。今日の需要を問題や不信の面から捉えなければ、ストックが増える原因となるだろう。

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（翻訳者:新井慧）
（記事ID:45933 )